房地产信托融资不可轻易放松

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房地产信托融资不可轻易放松

冉学东

近期,随着房地产市场形势的变化,尤其是一些大型房企出现风险事件,政策对于房地产市场的融资出现回暖。

从房地产企业的融资方面看,数据显示,截至11月23日,11月房地产企业融资总额为617.5亿元,环比10月的融资总金额增长69.2%。其中,房地产企业信用债发行规模达425.4亿元,发行量是10月的227.2%,一些头部的房企,尤其是国有房企如保利地产等的信用债发行量大幅提升。

从房地产按揭贷款情况看,截至10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额为37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

然而,房地产信托作为房企融资的重要渠道之一,虽然11月以来成立规模小幅提升,但是仍然看不到放松的迹象。只是近两周的房地产信托成立规模环比小幅上涨。用益信托最新数据显示,10月房地产类信托成立规模为87.25亿元,与9月相比减少46.18%。

可见从监管的角度讲,即使目前对房地产市场的融资有所放松,但是对于房地产信托仍然是“另当别论”。

监管的初衷不难理解,融资类信托属于影子银行的一种,它的功能和银行一样,就是汇聚公众的存款,然后贷款给房地产企业,只不过对公众的要求是高净值客户,比如必须是最低100万起投,同时利率也比较高。

跟银行不同的是,信托公司没有银行那么严格的资本充足率、流动率、拨备率、不良贷款率、存款准备金等等的限制,出现风险后,难以有相应的风控手段和资本去稀释风险,很容易形成群体性事件,影响社会的稳定。

更为重要的是融资类信托其实只是银行的影子,大多数资金来自于银行,有些只是走个通道,最终风险可能都汇聚到银行来承担,这就使问题更加严重。

随着这几年房地产市场形势的变幻,监管以“房住不炒”为总基调,对房企的融资实行严格限制,房地产市场的风险开始逐渐暴露,去杠杆成为大趋势,房地产信托的风险也开始陆续暴露。

用益信托数据显示,房地产信托违约从2020年末再度开始大幅增加,2021年1月至10月,包括头部房企在内的房地产信托共发生66起违约事件,违约规模约489亿元,超过2020年全年的数据。而10月以来,截至11月5日,全部信托产品共发生违约事件16起,涉及金额172.21亿元,其中,房地产领域就占了7起,涉及金额118.46亿元,占68.79%。

这些暴露的风险,让我们看到房地产信托目前面临的严峻形势。截至三季度末,投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元,这个庞大的敞口更需要强大的风险管理能力。

而过去几年,房地产信托迅猛发展的逻辑事实上也是因为对于房地产业的调控,由于监管对房地产贷款限制非常严格,包括发行债券等,房地产企业融资来源减少,但是却敞开了信托的大门,于是银行资金通过信托渠道流入房地产,由于信托作为影子银行的特征,利率更高,事实上放大了风险。

所以在目前的形势下,对于风险相对较高房地产信托融资依然应该是严厉的压降态势,不可出尔反尔,一定要吸取以前的教训,不然此前的调控成果化为乌有,并且还会继续放大风险。

而作为信托公司目前正是转型发展的一个好时机,此前靠牌照吃饭的日子一去不复返,一定要提高自身的投资和融资能力,拓展主动性业务管理能力,在标品投资方面苦练内功,才能有更加可持续的发展,整个行业才能走上健康发展的道路。

责任编辑:孟俊莲 主编:冉学东